今年資本市場有兩大主線或將貫穿全年，其一，央國企低估值的重估，其二，則是疫情後各行各業的復甦。

前者來看，隨着建立符合中國特色的估值體系理念的提出，央國企估值長期偏低的現狀受到市場的重視，估值有望迎來重估。後者來看，進入到後疫情時代，經營環境迴歸正常軌道，各行各業有望迎來複蘇，業績修復下有望帶動估值回升。

在此背景下，筆者留意到身處地產板塊的上實城市開發或是這兩大投資主線的重要受益者，近期公司公佈了年度成績單，不妨就此來看看有何亮點與機會？

1、行業振盪階段，運營有序彰顯穩健經營底色

回顧地產行業的發展，毫無疑問，地產行業高速增長的時代已經過去，伴隨近年來政策的引導，行業經歷陣痛期，如今整個地產行業的方向也正直指高質量的結構化發展階段。

面對行業經歷疫情、宏觀經濟下行等多重因素衝擊，過去一年多數房企表現不佳，營收、淨利腰斬的更是屢見不鮮。在此背景下，上實城開交出的這份財報表現可謂難得，具體亮點梳理如下：

首先，公司營收端實現了逆勢增長，各大業務板塊整體均衡穩健。

財報顯示，2022年上實城開實現收入為110.22億港元，同比上升0.1%。儘管整體幅度不大，但放在整個行業來看，已經是鶴立雞羣。

具體分析到各業務板塊，公司物業銷售佔比最大，過去一年實現物業銷售收入達102.75億港元，佔總收入93.2%。其次則是來自租金、管理和服務，以及酒店業務的收入，三項業務分別實現收入5.41億港元、244.10萬港元及2.03億港元，佔比相對較小。

結合外部複雜的大環境，不難看出上實城開保持了業務板塊的相對穩定和均衡，尤其是非地產開發業務板塊在逆境中仍然能夠持續貢獻穩定的收入來源，進一步驗證了公司業務佈局的正確性。未來隨着這類業務板塊進一步提升佔比，有理由相信上實城開整體的經營穩定性和抗風險能力還將有望得到強化。

其次，逆勢擴張，增厚土儲、收購優質資產蓄力未來增長。

巴菲特在投資中有句常被人視作圭臬的名言，即眾人貪婪時我恐懼，眾人恐懼時我貪婪。回望過去幾年的房地產市場，可謂陰雲籠罩，暴雷聲中，市場更是一度降到了冰點，各大房企也開始紛紛收縮戰略，在拿地和收併購上表現得尤為謹慎。

隨着2022年的到來，政策有所緩和下，上實城開抓住時機，順勢而為，展開審慎的納儲動作，並在市場上積極吸納優質資產。

其中，在上半年，公司耗資38.90億成功獲得上海自然貿易試驗區臨港片區6塊土地使用權。此外，在去年十一月，公司亦花費近7億收購收購西安自然界項目公司28.5%股權。

通過這一系列動作不難看出公司作為國企積極響應了政策需要為行業做出表率，起着積極維護行業穩定的作用。與此同時，這也充分反映了公司現金流充裕，能夠根據自身的資金情況和戰略發展積極參與到市場的投資中，在獲得便宜且具備潛力的資產的同時，為公司自身後續的發展積蓄能量。

最後，則是數字化轉型，助力企業高質量發展。

隨着房地產行業邁向新的發展階段，數字化轉型成為挖掘行業及市場價值的新砝碼，一眾房企積極參與其中，交出了自己的轉型成績單。而上實城開作為其中一員，也有着清晰的路徑規劃和戰略藍圖。

根據財報所披露的，公司早在2021規劃了三年三期的數字化建設路徑，其中一期主要夯實數據基礎，保障數據的及時、準確、完整；二期繼續完善支柱系統，並保障各系統互通互聯；三期實現數據經營在線化，用數據支撐領導決策，為業務賦能。而過去的2022年，上實城開一期數字化建設已完美收官，初步夯實了數據基礎和業務底座，而其後續也將繼續推進二期、三期建設。不難預期的是，隨着公司數字化轉型不斷深化，上實城開將圍繞向內要效益，嚮往拓展新業態打開成長想象力這一路徑，開啟更高質量的發展階段。

2、行業轉折階段，上實城開底座夯實助力下半場突圍

房地產邁過至暗時刻後，整個行業已經發生了深層次的改變，從過去三年來哀號遍野的房企中不難看到，市場淘汰的正是那些缺乏核心競爭力、實力弱、財務差的房企，且並不唯規模論。即便是大型房企，倘若所經營的業務生態長期猶如走鋼絲，最終仍免不了衰落的時刻。

由此站在當下來看，市場實際上經歷了中小房企的淘汰出清後，空出的市場份額給了存活下來的房企新機會，同時行業發展邏輯的深層次變革，亦為後階段房企突圍指明瞭方向。能夠穩打穩紮，具備核心競爭力的房企有望在行業競爭下半場佔據一席之地實現突圍。

基於此，上實城開的核心競爭力在於如下幾個方面：

a.深耕優勢

上實城市開發的業務模式並非市面上常見的房企所展現的多點佈局加速擴張的姿態。其頗有港資地產的風格，善於集中優資源，逐個突破，進而持續深耕，放大品牌效益。公司長期以來專注於深耕上海都市圈與其他核心一二線城市，致力於精品開發模式，持續打造優質標杆項目。

透過在區域的深耕，公司能夠極大的發掘項目的潛力，同時獲得較高的項目密度，形成協同效應，這也將有助於幫助公司提升整體運營質量，降低開發成本，達到效益與品質的最優。

b.產品力與資產質量

在如今房住不炒的主基調上，房地產行業競爭已經走向競品時代，市場的角力點更多的是圍繞房企自身的資產價值和構建的產品力而展開。

從產品力角度來看，上實城開高度注重產品力的打造，就在近日公司在由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發佈的“2023房地產開發企業綜合實力TOP500測評”中，其西安上實城開自然界榮獲“2023城市更新最佳實踐項目”，自然界·江月榮獲“2023房地產開發企業典型項目”等獎項。可見業界對其所打造的標杆項目的認可。

從資產佈局上看，其開發的資產佈局多聚焦在核心城市的核心地帶，這類區域往往能夠更好的應對市場的風險，在資產價格上具備支撐，甚至亦能夠得到溢價機會。

從公司開發項目來看，截至2022年底，上實城開在建項目共12個，主要包括西安自然界、上海TODTOWN天薈、上海臨港項目和山東煙台等項目。

與此同時，公司在上海、北京、天津、重慶、瀋陽、西安及深圳等七個重點開發大城市亦建成多個商業項目、持有的投資性物業總面積達近100萬平方米。

優異的資產佈局下夯實了公司整體的抗風險能力，也為後續的發展帶來了更多的機遇。

c.國企資源稟賦與優異管理運營能力

過去在行業融資端收緊的大背景下，上實城開這類國企背景的房企優勢得以體現，其能夠更好的應對融資端的壓力，保持自身的經營穩健。實際上這只是作為國企房企優勢的一面，其在項目拓展以及資源協同上，都為上實城開帶來了更多的機遇。

尤其是當下隨着行業邁向新的階段，多元化發展趨勢下，上實城開也正積極藉助母集團優勢資源展開佈局，其中依託上實集團在大健康領域的優勢，其積極開展了與大健康相關的業務，分別與上海醫藥等企業合作，提供項目管理服務等，進一步豐富在大健康產業的佈局。公司的這些動作不僅能夠反哺既有的開發業務生態，同時也為其打開了更大的發展空間。

此外，儘管是國企背景，上實城開發仍然是一家高度注重市場化運營管理的企業，公司打造了一批穩定且專業的團隊，並注重激勵，通過搭建優秀的管理運營體系和機制，持續激活企業活力。如今房地產行業邁過重開發的階段來到發掘管理紅利的新時期，如何夯實盈利質量、提升房企綜合實力更需要充分撬動企業的內在驅動力，在管理運營上下功夫，上實城開的市場化的內核基因有望持續激發運營管理活力，驅動公司高質量發展。

3、結語

經歷了動盪波折的三年，房地產行業的深層次調整之下，行業積極開啟新的成長週期。在此背景下，未來能夠受到資本親睞的一定是注重穩健經營和風險把控，專注於長期發展價值，能夠在財務、業績增長上有確定性和成長性特徵的房企。

由此而觀之，上實城開業績增長的確定性和成長性來自於其項目的持續開發與銷售。從今年來看，公司將重點推售西安自然界、上海臨港項目·上實望海、上海青浦項目·上實雲端、天津上實仰山等多個項目，結合這些項目的區位以及眼下肉眼可見的樓市復甦態勢，公司業績的修復預期有望持續升温。

值得注意的是，在行業多數房企資金面較為緊張的局面下，上實城市開發卻展開了派息和回購，公司掏出真金白銀向投資者釋放了積極信號，不僅展現了其逆境環境中強大的財務管控實力，同樣也展現對其長期發展的信心。